2004年至2012年初的8年間，是萬豐社區小產權房產業的激進膨脹時期。

    4月初，沉寂一年之后，萬豐社區再度因穗豐苑的資產爭奪戰引發關注，這座因土地發跡亦因土地陷入泥潭的村莊，歷經浮沉，榮光難再(詳見南都4月1日報道)。原住民與新業主的矛盾凸顯出自下而上的利益糾紛與管理壓力，而除了尚待解決的“遺產”爭議，不少深圳農村集體經濟組織面臨著萬豐一樣的未來發展困境，在經歷多年的“賣地經濟”之后，如今已無多少土地可賣。隨著寅吃卯糧的空間日漸緊縮，“村集體”們如何在未來的發展中仍能保持穩定和繁榮，是一個更大的考驗。

    連日來，記者走訪了基層街道辦、社區原住民、小產權房中介等農村集體經濟組織發展鏈條中的關聯環節。揭秘了沙井乃至深圳原農村集體歷年來發展延續的實質以及當下面臨的問題。其中最為核心的是，在全國性的土地增值背景下，小產權房的甚囂塵上引發的現實管理問題和未來發展困局。

    一位街道辦官員認為，以前社區一級集體經濟發展的支柱是小產權房產業，但現在，“統建樓時代已經走到盡頭”。

    A

    自發進行的小產權房市場化

    交易日漸活躍，對于被清理的風險并不在意

    “(每平方米)兩千多，三千多，一直到七八千，各種(價位的)小產權房我們都可以提供�！痹趯毎矃^域從事小產權房中介服務的黃小姐給記者擺出數十個頗為規整的小產權房樓盤。與街道辦官員的判斷相承接，在深圳村集體土地轉手變身為住宅樓盤之后，龐大體量的小產權房供應已經在深圳原特區外的地產市場上體現出來。去年以來，這些樓盤交易日漸活躍。

    “不用任何抵押，如果是我們和村委簽了合約，就有同事教你怎么做分期付款�！秉S小姐稱，因為價格低廉，這種模式為市場廣泛接受。在她的推薦中，村委簽約的統建樓也是首選，私人建設的樓盤風險就比較大。因為統建樓是村民們的集體土地，經過規劃重整過，原居民本身也居住其中，多出來的會往外賣。然后村民再自己分成。對于風險，她認為國家即使要征收，也要經過村民的同意才行。

    B

    官員指其發展空間接近極限公共服務成本增加，集體收入“扛不住了”

    而在記者對幾位街道辦官員的采訪中，普遍認為游走于灰色地帶的小產權房模式的發展空間已接近極限，對村集體經濟來說，可資利用的建設用地日益稀少，絡繹不絕的官員落馬顯示違法成本也越來越高，房先生判斷，社區經濟“統建樓的時代已經走到盡頭”。

    2004年至2012年初的8年間，是萬豐社區小產權房產業的激進膨脹時期。房先生稱，以萬豐社區為例，6.8平方公里的范圍，小產權房性質的樓宇已有近千棟。在此期間“南國第一村”內斗也開始顯現，從2005年的分紅風波到2012年打黑之下的權力失衡。焦點仍是土地利益的分配。

    一位社區干部稱，居民對分紅增長的要求并非主要壓力，近年社區居民呈現老齡化趨勢，對醫保和社會福利的要求增加，此外外來務工人員持續增多，最高時期達到10萬人，對社區的公共服務提出更高要求。伴之而來的是社區服務各職能崗位雇員工資提升，公共設施投入和維護成本持續增加。而原有的集體收入“扛不住了”，直接影響到居民的分紅，隨即導致矛盾發生。

    這位干部稱，事實上社區承擔了一定的社會責任，為數十倍于社區原居民的新增人口提供社會服務，但這些支出都需要從社區的集體經濟收入中支出。因此如何兼顧原居民分紅和新增人口的利益，社區都需要進一步地拓展收入來源，才能維持社區系統的運轉。

    一位沙井街道辦官員也分析，2004年的土地國有化預留了集體用地。按規劃集體土地上國家允許建房，但要有相關的配套服務如教育、醫療、學校。但大量統建樓私人搶建的小產權房并不考慮這些因素，雜亂無序，配套跟不上，很多住宅區建成后消防車都無法進入，“現在輪到社區來埋單。”他認為，土地出讓目前已無以為繼，再者不再有寬松的執法環境。他經常會跟居委會成員建議充分管理好現有的土地資源，“不要再搞那些雜亂無序的統建樓。”

    這位官員稱，萬豐社區現在有兩個計劃，一是將社區內現有的大大小小近千棟小產權房的物業管理收歸社區，增加服務收入，二是對原有的低端物業如老廠房等進行升級改造，提升租金收入。

    具體的做法上，萬豐社區去年將現有的廠房等物業資源進行梳理，并在街道辦的支持下將相關租金從8元每平方米調整到12元每平方米，僅租金一項收入就讓社區增加50%，在多年被居民詬病分紅太少的情況下，去年萬豐社區居民分紅罕見地出現28%的增幅。

    C

    原居民期待民主治理即便深圳市層面，也難推進產權界定

    深圳原居民通常被認為是城市的“食利階層”，人均幾十套房產的事情常被曬出來津津樂道。但這是建立在集體經濟組織一直有地可賣、有產業可盈利分紅的基礎之上。

    萬豐社區一位原居民稱，他以前作為萬豐人倍感自豪，因老書記潘強恩的“共有制、萬豐模式、南國第一村”等稱號。但后來萬豐村成為潘強恩的“家天下”。“選書記就是自家人開一個座談會一樣”。到后來，幾百元/平方米變賣集體土地的事情已不鮮見。這也是引發原居民恐慌的重點�！艾F在密集的高樓隨處可見，這些小產權房實際上是官商勾結，短短幾年間建起來的�！�

    他介紹，外界還認為萬豐社區的人一定家家富貴，但事實上已經有不少家庭跟外地人比起來也并不富有了。“這種模式再不制止，我們各個社區同樣面臨喪失集體土地、未來沒米下鍋的風險�！边@是原居民真正的擔憂。

    去年以來，在根據居民要求和基層選舉法進行的投票選舉之后，萬豐已經與周邊社區變得不同：以往的“小王國”逐漸過渡成為一個行政與經濟獨立的基層實驗區。

    但新模式未必能在現實上有效決策，社區主要負責人潘先生表示，自己對很多事項并無決定權。街道辦一位官員分析，萬豐各派系勢力代表都被選民推進新班子，16人的社區班子在重要決策中都有無記名投票的權利，因此各派系都會互相制約，選出的成員也會各自顧忌支持者的利益訴求，因此導致在不少問題上社區干部踟躕不前。

    有街道辦官員承認，深圳原農村的歷史問題處理和后續發展，涉及問題復雜。一個簡單的產權界定就是街道層面解決不了的，單靠深圳市政府也未必能推進。而這是深圳所有農村集體經濟組織面臨的問題。

    從工業化切換到房地產

    利益鏈條中各方矛盾顯現，“契約”仍被認可

    小產權房合法，還是違建？這是一個伴隨深圳市成長三十年的老話題。

    對深圳集體經濟頗有研究的一位街道辦官員房先生(化名)以萬豐為例介紹，萬豐自身擁有的土地數量并不多，集體經濟利用政策的模糊地帶充分盤活現有的土地資產，使之增值變現。相對工業廠房對土地的利用率和回報率，小產權房要高出數倍甚至數十倍。

    這種從工業化到房地產的切換在上個世紀90年代初露苗頭，在2000年之后大行其道。房先生介紹，社區“統建樓”的興建模式，一般由社區股份公司拿出集體土地自己興建樓房后平價分配給社區原居民。另外一種模式就是與開發商合作建房按比例分成，可以彌補前期資金投入的問題。而隨著地產項目迅速膨脹，統建樓數量大大超出居民自住需求也很難獲政府批準，于是股份公司與地產商私下以集資建房的名義做交易，在未能做完報建審批的情況下大量興建小產權房。

    “利益是最好的風向標�！痹趯毎矃^域從事小產權房中介服務的黃小姐說，在從集體土地轉為房產住宅的過程中，一路增值。但在開發興建過程中不需要多么高的現金投入，開發商和股份公司雙方確定土地轉讓和建設項目后，建材商會迅速找上門尋找合作機會，并持續供貨直到樓盤售出資金回籠后再結算，承建商亦會為了爭取合同采取類似的合作方案。

    “有錢大家賺，也算是藏富于民了�！秉S小姐說，從市場的角度看，村集體沒理由拒絕這個發展模式。

    “但這個時期，社區操之過急，繞過集體公示和法定程序出讓土地，留下大量法律風險以及內部矛盾�！狈肯壬�稱，在持有土地者的村集體配合助推下，少量資金就能撬動價值巨大的房產項目，原有的土地亦在這個過程中迅速增值變現。但一旦出現周折，則整個鏈條中的各方都要承受巨大損失：建材商無法回收建材費用，承建商不能及時支付工人工資，出現社會問題。

    “這個過程因為缺乏監管和約束，增加許多暗箱操作和權力尋租的機會。”房先生稱，以萬豐穗豐苑為例，經查當年股份公司與開發商私下完成土地出讓合同，以數百元每平方米的價格出讓1800平方米土地，股份公司僅僅獲得一百余萬現金，而開發商將這1800平方米的土地建成一棟高29層每層15戶的住宅樓，出售之后回籠資金數以千萬元計，地塊增值數十倍。

    萬豐社區一位主要干部介紹，與社區主導的統建樓項目不同，這種開發商主導的項目并沒有社區的擔保，需要購房者自己承擔風險。而統建樓項目出售時則會在合同中加上居委會的蓋章，形成一種三方契約，目前在小產權房領域銷售較好的也是這類住房。

    這位干部分析，樓盤開發者潛在的成本并不只限于土地成本，灰色的產業特質增加了不少計劃外成本，他們要不停向相關職能部門“做好溝通工作”以避免工程被阻流產，這部分成本則很難估算，只有開發商自己清楚。

    在這些并未獲批的樓盤建設之初，執法部門完全可以將之制止并清除，但當大型的樓盤已經建成之后，鮮有被清拆的案例。因而開發商一邊與執法部門捉迷藏，一邊快速搶建，造成“既定事實”。

    以穗豐苑為例，在樓盤已建成并部分售出的情況下，無論城管、規土委、住建局還是街道辦和社區，都沒有因其合法性問題將其拆除的意思。只是在原居民因“土地賤賣”與新業主之間爆發矛盾之后，官方才出面進行協調和維穩。一位沙井基層官員就認為，建好的房子如果盲目拆除，也是一種資源浪費。況且萬豐社區與開發商之間此前已經有契約，“合同擺在那里，現在反悔，以后還有什么市場信用可言？”在從街道辦到社區的基層生態中，盡管灰色環節層出不窮，但“契約精神”仍基本為各方所遵守。

    房先生介紹，深圳自上個世紀80年代以來的30年間一直針對村集體土地制定政策，但90年代時，政策基本失效，因為80年代時規定的所留土地尚能滿足使用需求，但發展需求超出其限定時，當時的村民甚至村委自身就會采取違章建房的方式自尋出路。2004年的“全面城市化”，曾給出最詳細的政策安排，試圖理清各方邊界。包括村集體、原居民個人可保留的土地和建筑面積。但因政府補償不到位或村集體的抵觸，這一計劃的實際推進遭遇很多阻力，后續基本名存實亡。判斷依據是對集體土地“產權未明確，管理無效果”。

    統籌：南都記者 楊濤

    采寫：南都記者 楊濤 李曉敏

    攝影：南都記者 陳文才