2012年，多個體量超百萬平方米的樓盤在貴陽市出現。

這些樓盤顯著的特點是：在土地整理階段便先期介入，地產企業完成諸如征地、拆遷、市政基礎設施等本該政府財政出資的建設項目，此后再經過“招拍掛”階段取得二級開發資格。

這種被稱為“政府出規劃，企業出資金”的操作模式，令常住人口規模僅439萬的貴陽市，上述已規劃和在建的超過200萬平方米的樓盤超過 10個，全部建成后，其規劃居住人口將接近110萬人。

貴陽的這種模式是西部城市推進城鎮化的一個縮影。它的隱憂在于，是否會出現樓市供、需失衡，甚至重蹈鄂爾多斯覆轍？

開發商深度“造城”

“我們不是修樓，而是造城”。

貴州宏立城集團(下簡稱“宏立城”)營銷部一名負責人指著掛在辦公室墻上的一張貴陽市地圖，對本報記者說。

在這張地圖上，宏立城旗下的地產項目“花果園”用紅色圖案標示起來，它靠近貴陽市西一環，占地6000余畝，其中建筑面積達到1830萬平方米，配有260棟超30層高層住宅，以及學校、醫院、商業等項目，規劃居住35萬人口數量——這一數字，甚至超過了貴陽市花溪區32.96萬的常住人口數量。

“我們先期幫助貴陽市政府解決了彭家灣片區和五里沖片區的拆遷問題，并修建了道路，規劃了商業，甚至在我們的項目中，還包括八所中小學，總投資達到900億元”，上述人士表示，“正如我們項目的廣告語所說，我們是在‘建設城市繁華’，而修建住宅僅僅是其中一部分”。

事實上，在貴陽，類似花果園項目的超級大盤并不罕見。在貴陽市城北，另一個體量巨大的項目中天未來方舟在此鼎立，整體占地達到9.53平方公里，其中建設用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了500萬平方米住宅外，還配有一座規模堪比東部華僑城[最新消息 價格 戶型 點評]的主題公園，計劃投資規模達到600億元。

對于貴陽超級大盤的出現，亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示：“貴陽超級大盤主要原因是城市規劃與土地規劃調整的結果，但是不排除地方政府因無力承擔舊城改造與城鎮化的推進的工作，必須靠借助外來資金與技術，利用社會與民間資本去完成。”

數據顯示，2011年，貴陽市財政純收入為401.36億元，僅僅是成都市的同期財政收入的四分之一，上海市的八分之一。

城鎮化之策

事實上，貴陽市政府在依靠地產企業“造城”的背后，除了資金缺乏，更深層次的原因是，整個貴州省對于發展城鎮化的迫切要求。

以高原山地居多的貴州省，由于工業發展緩慢、建設用地指標稀少等要素制約，數十年來，城鎮化發展一直相對滯后，并呈現出“城市數量少，規模等級低，城鎮化容納空間小”等特點。

根據貴州省2010年第六次人口普查數據顯示，該省城鎮化率為33.81%，而全國同期的城鎮化率為49.68%。

而根據《貴州省城鎮化體系規劃(2011-2030年)》，到“十二五”期末，貴州的城鎮化率要達到41%，而2020年城鎮化率達到50%。

貴州省社科院區域經濟研究所所長黃勇認為，作為省會城市的貴陽，其城鎮化兼具了數個功能：即改造城中村，疏散中心城鎮的人口密度，以及吸納農村進城人口、消化工業化過程中聚集的外來人口，以及旅游人口落戶的功能。

根據貴陽市的規劃，貴陽核心區將拓展到近200平方公里，比原有老城區擴大近五倍，區域內人口超過200萬。

但是在財政羸弱的情況下，貴陽市政府難以支付高昂的舊城拆遷以及市政基建費用，于是出現了政府聯合地產企業推進舊城改造、新城建設的方式。

2009年，貴陽市共有17塊地塊打包出售，而體量1830萬平方米的花果園棚戶區改造項目，以及占地15000畝的未來方舟正是誕生于此時。

但隨著貴陽市超級大盤的接連出現，貴陽和鄂爾多斯迅速聯系在了一起。擔憂者認為，貴陽樓市的供需平衡將很快被打破，出現類似鄂爾多斯一樣的崩盤情況。

貴州社科院副院長宋明認為，城鎮化進程所帶來的剛性需求，以及工業化將帶來大批的進城務工者，將支撐貴陽市的房價。

此外，作為省會城市，“貴陽是綜合性城市，是貴州的政治、經濟和文化中心，同時將會成為西部的交通樞紐。而鄂爾多斯是以煤炭和化工業為主，當這兩者的價格出現下滑，自然不能支撐鄂爾多斯的經濟。”

“如果六盤山這樣的資源型城市突然修了這么多樓房，那么我們就可以擔憂崩盤的危險，但貴陽卻并不一樣。” 黃勇表示。