華強(qiáng)北商圈的“兄弟”，如今過得怎么樣？

隱藏在華強(qiáng)北茂業(yè)背后的外貿(mào)服裝市場。南都記者 趙炎雄 實(shí)習(xí)生劉羽潔攝

調(diào)查

東門、華強(qiáng)北、人民南以及逐漸興起的中心城商圈，應(yīng)該算是深圳被市場承認(rèn)的商圈。雖然前兩次地鐵修建對(duì)華強(qiáng)北商圈未造成直接影響，但第三次地鐵大建，華強(qiáng)北商圈無疑受到?jīng)_擊。細(xì)數(shù)一下，深圳已是第三次大修地鐵：2004年，人民南羅湖商業(yè)城因封路而火了；2008年，倚靠華強(qiáng)北的振華路振興路商業(yè)街因大面積封路，遭遇商家聯(lián)名退租。現(xiàn)在中心城商圈，從購物公園連到會(huì)展中心地鐵站地下，每逢周末人潮洶涌……一些商圈在經(jīng)歷一次震蕩之后獲得新的發(fā)展。

現(xiàn)在，華強(qiáng)北是否會(huì)如東門、中心城商圈借著地鐵新優(yōu)勢，擦亮“中國電子第一街”的名號(hào)？是否像振華路商業(yè)街或羅湖商業(yè)城，在時(shí)代發(fā)展、市場自然規(guī)律選擇下如折翼天使，失去往日“旺色”？一切要等時(shí)間給出答案。最近，南都記者分別走訪那些經(jīng)歷地鐵封路的商圈，了解它們的發(fā)展現(xiàn)況，期望能給華強(qiáng)北一些啟示。

1、[羅湖商業(yè)城]封路后火一把　地鐵卻帶走客流

老深圳人或常過關(guān)到深圳的香港人，對(duì)于深圳商業(yè)記憶或許更多停留在羅湖最老商圈———羅湖商業(yè)城地帶。1992年羅湖商業(yè)城建成之后，因物價(jià)便宜吸引港人消費(fèi)。因通過口岸進(jìn)內(nèi)地首站就是羅湖商業(yè)城，自然成為港人購物密集地。商戶每天生意火爆，賺錢相當(dāng)容易。羅湖商業(yè)城一鋪難求，租金被炒得水漲船高。2002年深圳開建地鐵，之后因地面封路，港人必須經(jīng)過商業(yè)城南北連廊，使得商業(yè)城生意更上層樓。

現(xiàn)在，說到羅湖商業(yè)城似乎很難引起人們注意。前天，南都記者走訪羅湖商業(yè)城發(fā)現(xiàn)，內(nèi)外柜臺(tái)沒有什么客戶，商戶為招攬生意甚至跑到樓下火車站廣場拉人發(fā)傳單，“便宜手機(jī)要不要？還有手表，都是港貨。”但是，沒有引起路人的興趣，甚至招致懷疑眼光。

2004年地鐵建成之后，羅湖商業(yè)城生意開始“難做”，持續(xù)到今天。自身品牌建設(shè)、貨品質(zhì)量跟不上以及深港兩地消費(fèi)水平拉近等因素，是羅湖商業(yè)城衰落的根本原因，但不容忽視的是地鐵分流帶來重要影響。由于深圳先后開通多個(gè)口岸，倚靠口岸地理位置吸引客流的優(yōu)勢削弱。“以前只有羅湖口岸開了，港人買東西最方便就是這里，現(xiàn)在要去哪里坐地鐵就能到。深圳本地人、香港人哪里會(huì)到這里光顧？”香港人小羅說，地鐵開通，眾多入境港人乘坐地鐵前往深圳各地或轉(zhuǎn)車到廣州、東莞等，羅湖商業(yè)城因此日漸蕭條。

2、[振華路振興路]修地鐵租金漲　商戶利潤嚴(yán)重降

與華強(qiáng)北封路最為密切的是振華路、振興路與上步路交界的商圈。2008年地鐵施工封路，振華路、燕南路等實(shí)行完全封閉，一度遭遇巨大打擊，多家店鋪關(guān)門，繼續(xù)經(jīng)營的商戶叫苦不迭，甚至出現(xiàn)多名商戶聯(lián)名要求商鋪減租。

2011年地鐵二期投入使用后，振華路全線解封，商家重返，但人氣始終不如從前。在華強(qiáng)北一家安防公司工作的職員小曾說，他在振華路某單位工作近8年，剛到深圳第一天是在振華路吃飯，整條街是食肆，很繁華，中午時(shí)分，快餐店前排起長龍也是一道風(fēng)景，“排半小時(shí)很正常，但地鐵封路后發(fā)現(xiàn)商家不斷改頭換面，豬肚雞店倒了，換為湛江雞店，三個(gè)月之后又變成重慶火鍋”。

昨日，南都在振華路看到，由于華強(qiáng)北封路，客流返回振華路，快餐店重新開張，客流量比半年前好很多。一自助快餐廳服務(wù)員說，這兩天客流多點(diǎn)，但不知是否與華強(qiáng)北封路有關(guān)。在振華路上“駐扎”快10年的同興湘菜館被小曾及其同事戲稱為“振華路上少見的堅(jiān)挺餐館”。該餐館負(fù)責(zé)人涂女士說，上次封路門前幾乎被堵，搬到路對(duì)面靠著老客戶堅(jiān)持下來，“我覺得修地鐵不是利好，是利空，因?yàn)榉孔鉂q一倍多，看著人多點(diǎn)，其實(shí)比封路時(shí)生意難做。”封路時(shí)房東主動(dòng)減租，剛解封卻從以前3萬元/月漲到8萬元，餐廳利潤嚴(yán)重下降。

涂女士說，并非修建地鐵就能帶來客流，沒多少人專門坐地鐵到振華路上吃飯，主要客源還是周邊寫字樓職員。但地鐵修建后，房東認(rèn)為市場價(jià)值提升，漲租成必然，因封路而客戶流失的脆弱商家是舊傷未愈又添新傷，“封路對(duì)于商業(yè)街影響肯定有，但應(yīng)該考慮的是封路之后華強(qiáng)北怎么發(fā)展的問題，不要一解封又引發(fā)一輪漲租潮，肯定旺不起來。”

3、[中心城商圈]地鐵帶來六成客流商業(yè)氛圍漸濃

2007年，中心城開業(yè)不久面臨大批商戶退租尷尬，不少商鋪面臨封閉，部分品牌店打折甩賣，盡管會(huì)展中心地鐵連通，但沒帶來大批客流，相鄰不遠(yuǎn)的C O C O PA R K以及購物公園同樣人氣不足。業(yè)界解釋是C B D配套設(shè)施沒有得到完善，住宅小區(qū)、寫字樓等相對(duì)較少，商業(yè)氣氛很淡，要熬一段時(shí)間。

經(jīng)過5年發(fā)展，由中心城、購物公園、CO COPA RK等購物中心組成的福田中心圈出現(xiàn)不同勢頭，去年連城新天地開業(yè)，將購物公園、C O C OPA RK、中心城連通，構(gòu)成巨大地下購物商場。

上周日下午，南都記者在中心城、購物公園走訪發(fā)現(xiàn)，會(huì)展地鐵B出口前往中心城及連城新天地，人流量相較于工作日有明顯增加。中心城有關(guān)負(fù)責(zé)人甘先生說，根據(jù)商場人流量統(tǒng)計(jì)器顯示，中心城日均流量4萬至5萬人，周末平均6萬多人，高峰期有7萬至8萬人。其中，60%客流由地鐵帶來。商場剛開業(yè)時(shí)確實(shí)遭遇人流量少的問題，但經(jīng)過近一兩年發(fā)展商業(yè)氛圍漸濃。COCOPA RK工作人員也表示，目前中心區(qū)發(fā)展較成熟，2011年地鐵三號(hào)線開通后客流量明顯增加。

美聯(lián)工商鋪中心B區(qū)寫字樓總監(jiān)鐘遠(yuǎn)明說，福田中心區(qū)商圈距離飽和還有很大發(fā)展空間，廣深港客運(yùn)線開通，總部大樓修建，總部企業(yè)、基金公司入駐，本地客流和外地客流交會(huì)，高端消費(fèi)人群增加，而目前商業(yè)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)需求，中心區(qū)體量將有更大提升。

4、[東門商圈]過了封路期生意租金兩相旺

東門商圈從來都是人流熙熙攘攘，生意興旺，若問地鐵修建開通前后有無變化，東門步行街一家服裝店老板王女士感觸深刻：影響肯定有，但開通后生意明顯好很多，因?yàn)榻煌ǜ�便利�?004年12月28日地鐵一號(hào)線開通前，她剛開店不久，因?yàn)樾薜罔F東門中路路邊圍上鐵皮擋板，人流量大，路變窄，行人擁擠不堪。

“那時(shí)，每天有3000多元營業(yè)額，除去成本開支有點(diǎn)純利。”她說，地鐵修建時(shí)生意有所下降，但因?yàn)樗�的鋪面在步行街中間，影響不大，每天營業(yè)額約少三四百元。影響更直接的是臨街商鋪，擋板靠近鋪面，顧客沒法入店，影響購物心情。隨著地鐵一號(hào)線、三號(hào)線相繼開通，東門商圈又火了，直接變化是———租金大幅上漲，雖然這些年東門商鋪?zhàn)饨鸩粩嗌蠞q，但以地鐵開通后漲幅最大，周邊寫字樓、小區(qū)等物業(yè)大幅升值。現(xiàn)在，服裝店每天營業(yè)額4000多元，人氣比地鐵沒開通前旺，但租金漲了很多。

2004年年底一號(hào)線開通，三年后的2007年又開建三號(hào)線(龍崗線)。有商戶反映，地鐵工程建設(shè)占地過多，東門商圈交通不便，營業(yè)額大幅下降，呼吁政府采取措施降低不利影響。

東門街道辦通過調(diào)研擬就一份書面材料，對(duì)人民南地鐵工程影響周邊商業(yè)經(jīng)營問題在東門商圈重演表示擔(dān)心。太陽百貨總經(jīng)理劉太俊說，市政建設(shè)很支持，但造成不利影響很明顯。封路變道半個(gè)多月營業(yè)額較平時(shí)下降20%。

現(xiàn)在，一年一度的東門商戰(zhàn)成了深圳人購物的品牌平臺(tái)，每年商戰(zhàn)的營業(yè)額不斷破紀(jì)錄。不能不說，地鐵一號(hào)線、三號(hào)線在此設(shè)置的老街站功不可沒。

統(tǒng)籌：南都記者周昌和 主筆：南都記者 劉凡

采寫：南都記者劉凡陳銘梁錦弟