【中國企業家網】由《中國企業家》雜志社主辦的2012(第十一屆)中國企業領袖年會12月8/9日在中國大飯店隆重舉行。華遠股份有限公司董事長任志強參加了本次年會尖峰對話“地產經濟：繁榮還能持續多久？”。

任志強指出，房地產當下的情況會越來越好，在中國宏觀經濟不斷下滑過程中，房地產是唯一保持平穩增長的行業。“如果房地產下滑，中國GDP很可能連7都保不住。我從沒見過那個行業經過無數政策打壓，還能生存這么好的。”

以下為華遠股份有限公司董事長任志強觀點實錄：

任志強：

再過十年房地產仍然是支柱產業

房地產當下的情況越來越好吧！今年中國GDP已經低于8%了，但是房地產按單一的行業算是唯一投資保持15%以上的，也就是說如果房地產的投資不能維持這么多的話，中國的GDP可能連7都保不住。所以應該說中國的房地產在中國宏觀經濟不斷下滑過程中，是唯一保持平穩增長的行業。看看我們的鋼鐵、光伏其它的都比我們的投資增長速度要慢。

前11月我們的銷售在調控下負增長，但是11月份已經變成了正增長，12月份會出現更高的增長，至少沒有一個行業出臺這么多調控政策還能正增長。而很多行業在很多鼓勵之下還處于不景氣狀態比如外貿。因此這么不好的政策環境保持良好的增長態勢，比那些備受扶持的企業強多了。那么努力的扶持它們也不靈，所以要看到今天我們的房地產應該說是所有行業產業中正常發展比較良性的一個行業。鋼鐵行業、電力行業也是增長速度比較低的。這些行業很明顯并沒有出臺要打擊它，控制它，調控它。所以對比之下才能感覺到房地產這個行業始終保持著一個穩定和良好的增長態勢。

9月份以后的統計報告明顯說，由于中國房地產市場的回升讓中國的政府財政稅收得到了比較好的增長。1月份政府稅收是負的，4月份以后房地產回暖，才讓中國政府的收入包括地方政府和地方政府財政收入回暖，這個話不是我說的，是統計局發言人說的，盡管你們不想承認它的支柱型產業的地位，好像沒有一個國家不把它作為支柱產業的。

如果說未來還能走多久？我覺得第一個看中國的城鎮化率到了多少？世界平均水平，包括最富裕國家和貧困國家，平均水平是59，我們現在勉強是51%，中國可是世界第二大GDP大國，可是我們的城鎮化率這么低，按世界發達國家來看要達到80%、90%，韓國、日本都超過了80%，德國只有1.4%的農業人口。你們是不是覺得中國永遠比他們差？不可能像他們有這么高的城鎮化率？要想達到進入一個發達國家的水平的話是不是城鎮化率水平還得提高點呢。

如果沒有城鎮化率的話，是不是我們的人口結構和生產結構漲不了？比如希望工業多還是農業多？農業產值大概占11%，但是有將近6億人搞農業。要想農業人口富起來是不是得靠城鎮化率改變這個結構？這樣才能讓他們富起來。你們可能覺得房地產不是根本，但是我們的李克強副總理連續14次講話，沒有一次不提到城鎮化率。

我們需要有這么高的城鎮化率的需求，前段時間有一個新的說法，城鎮化率大概要占4萬億的投資中。我們就想讓老百姓的投入倍增，這些是不是都得靠城鎮化？城鎮化里頭是不是得靠房地產？你們可以說不靠你們這些房地產商。但是總得有人把房子蓋出來吧，不管這個房子是賣的還是過程配置的，包括公租，包括廉租，得有人把這些活干了。

沒有這些壞東西中國城鎮化怎么發展起來的？老百姓都住哪兒呢？我們怎么會從1978年的3.9平米，變成現在35平米呢？中國房地產未來還有多久？第一要看我們的城鎮化率，30%城鎮化率之后進入高城鎮化率增長階段當中，70%城鎮化率以后處于緩慢發展。現在三、四線城市連40%的城鎮化率都不到。所以城鎮化是未來十幾年發展的基礎，我們沒有十幾年的高速增長，不可能把中國的城市人口結構發展均衡。《經濟觀察報》連續登了周教授的幾十篇文章，相當一部分講到和城市城鎮化率相關。而且認為我們城鎮化率遠遠低于工業化率的需求，才有農民工的，是不是永遠讓農民工是農民工，未來城鎮化率在未來相當一個階段就是高速發展。

很多人很不服氣房地產怎么成為支柱產業呢？假定我們改成了從間接稅變成直接稅以房產稅為主的話，房地產仍然是支柱產業。紐約幾乎100%的稅收來自于房地產稅。因為地方政府沒有其他稅收的權利。美國是這樣，意大利也是這樣，愛爾蘭、新西蘭都是這樣。在世界上靠財產稅維持地方收入的大概有幾十個國家，我們是因為稅太多了，事實上中央在做這種制度改革。很多國家房產稅要占到地方政府財政稅收的70%到100%。很多人心里很不服氣，房地產都是“壞人”，不承認也是事實，你們別那么不服氣，再過十年房地產仍然是支柱產業。

人口老齡化下的地產經濟

我們今年專門把德國的案例做了一個充分的研究，運用它來理論一下中國現在有關的情況。德國可能是歐洲國家里老齡化程度加速最快的，所以德國是退休年齡最長的，68歲。德國7300萬人口的時候按家庭會說有1：1.2的房子，多出來20%，但是老齡化導致現在8100萬人，家庭戶數從1900萬增加到4000萬，房子現在變成1：0.9了。所以歐債危機之后歐洲房價漲的最高的是德國，漲了50%。

我們曾經說80后不用著急，老人死了之后可以拿到四套或者六套房子，這都是做夢。德國情況看老齡化導致住房需求大了。中國大家知道2000年以后出現了老齡化人口出來上升的過程，這對國家總結經驗來說不是一個好事，但是對房地產來說是最大的好事，因為一個家庭突然需要兩套房。這個結果我們估計未來十年以后會突飛猛進。如果按照德國案例看，中國正面臨這樣的危險。人口沒有絕對增加的情況下，大家住房需求大幅度增加要的住房量越來越多，而不是越來越少，現有的情況已經完全不足以滿足我們按照原來人口結構進行的調整。

城鎮化的過程中最重要的是第一產業、第二產業向第三產業就業人口轉移的問題。從城鎮化進程來說分四個階段。第一個階段是農村人口向城市集中；第二個階段是中小城市人口向大城市集中；第三個階段是從市中心向郊區、邊緣地區轉移國外都有這個階段，中國沒有，中國被終止了，因為邊緣地區是小產權房轉不出去。第四個階段就是中心城市的概念。當中國城鎮化率只有50%的時候，可是我們發展趨勢維持在前兩個階段，沒有出現第三個發展過程，因此及時我們到70%也是這樣的問題，所以必須要解決土地制度的問題。

未來發展是不是像大家說的那么悲觀？第一個房租的問題，研究機構最錯誤的一條就是沒有把52%的方蓋房的房租計算進去，通常房改房租金回報率是200%，比如一個市中心房租一個月4000，一年48000，當時可能夠買一套房子了。國外沒有52%的房改房，沒有這個問題。這樣一個交叉以后你會發現，高檔房租金不高的時候低檔房子租金高著呢，所以兩者交叉平均大概收益率也在92%。德國有住房合作社，收租金，這個租金比它的任何金融收益都高，大家都說德國有人管著不讓你隨便漲房租，三年不能漲價高于20%，第一年沒漲，第二年第三年都可以漲10%。所以它因為租房收入很高，租房私有化率只有43%，這就是它沒有公租房。

所以關鍵問題是我們的政策不太對頭，大家是在不對頭的政策下討論未來收益或者未來保障。你怎么知道十八大以后就改了？至少我們看到十八大以后一直在說更加市場化。如果要市場化也可能是政府的歸政府，保障的歸保障，市場的歸市場。也許未來發展勢頭會很好很好，不是很差。

李克強抓兩頭，一頭是市場發展問題，另外一頭就是保障房解決城鎮化加速的問題。李克強幾次講話中明顯可以看出他認為商品房房價過高會阻礙城鎮化的加速，而保障性住房能替代，可以保證城鎮化加速。我不能說是錯的，但按世界各國來看可能中國是背不動的，歐洲福利性國家都背不動，中國更背不動。所以我個人還是市場和保障要分開。

從發展趨勢來講得看成是的情況，比如有人說發展養老，養老地產在世界各個國家沒有超過50%，臺灣的養老也是推動失敗。它只是說我們中國現在比例很低，比如中國旅游只有百分之一點幾還可以發展。我們的養老也只有巨大空間。但是所有行業轉移到這里行嗎？肯定不行。他們能做的不一定別人能做，他是因為他是當官的。

你們得看能不能往商業地產變化的可能，從總投資68%到72%之間只有四個百分點，只能說某一個地區商業地產可以。但是總體配套是計劃管理，不可能都做商業地產。對城市和行業來說沒有太大的變化最大的特征是城鎮化率超過50%的話，這個地區商業會集中化。你們不要以為房地產做完以后非得賣才叫房地產，也不是做一手房才叫房地產，二手房也是房地產，美國大量稅收是靠二手房交易的。不要以為一手房的叫開發商，二手的房地產商也叫房地產商，所以企業未來發展前途很長很長，不要以為我說的20年以后城鎮化差不多了，房地產商活不下去了，完全不是這么回事，美國房地產公司90多年的多的很，發展的很好。所以未來不要說房地產市場不行了，這和價格沒有關系，我們只是從供求關系上看看要不要完成那么多套的問題。

在二、三線城市，城鎮化率只有30%，肯定不能搞大商業。如果這個城市只有30萬的人口搞一個30萬平米的商業，這就是有毛病肯定得死。所以變化過程大家要搞清楚。

既然我們第一產業要向第二產業轉移，第二產業要向第三產業轉移，最后第三產業發展很高，現在還早著呢。真正超過50%的有幾個，城鎮化率發展過程中還要看第三產業在城市里增長多少，這才能說明，北京大概一個點的城鎮化率提高，需要100個人口，甚至于酒店、寫字樓這些，不是說想蓋就蓋的，這都是狹義的錯誤理解。所以開發商未來的發展，我覺得還早著呢。

但是在不同城市，按照它第三產業比重以及城鎮化率水平，來確定商業比較多一點還是住宅多一點？比如一個30萬到50萬的縣，弄那么多低檔的房子農村邊上有都是，所以廉租房不合適。所以如果都弄不懂，光聽只言片語，你覺得這個是對的，那個是錯的，這太片面。

月入5000如何買房？

如果更全面一點的話，可能會發現，賭了半天都是自己輸，這個市場力量永遠不會按行政關系決定。即使行政決定一定這樣，一定那樣，市場力量是不停止的。我們現在沒有放松，銷售為什么回來了？今年都說房價沒漲你們看看消費金額和銷售比例漲了沒有？我們總得銷售面積除以總的銷售價格就是當年的價格，你們算算今年和去年漲多少，已經超過10%了。這是說的住宅，嚴格說我們宏觀調控只調控了住宅，誰調控了不準投資商業了，誰調控了不準投資辦公樓了嗎？我們李克強講話鼓勵民間投資投資公租房。只是在住房上短期供求生產能力跟不上做了住宅的調控。

那天有一個人問我說每個月5000塊的工資怎么買房子？我說你可以買4000平米的房子他說北京沒有，我說對，你買股票是在深圳和上海股票買，是在北京買嗎？什么叫投資，你在別的城市買的房子漲了賣了，也叫投資。非想都在北京買，我們要看看是不是能在北京的燕郊或者通縣買房子呢？我不覺得是限制投資了，要增加我們民眾的財產性收入，都扔到股票里輸的一塌糊涂，就剩買房子的人還賺著一點錢。所以要承認事實，要承認這個事實就別問我該什么時候買房子，哪個城市都可以買房子。

前兩天微博上有一個說目前形成最大的收益差距不是一次性分配，而是再投資后形成的差距。所以如果說我們政府不讓在住房上投資，換句話說這是換一個方法，我們不反對調控，但是要用市場的辦法調控，用更合理的辦法調控。比如香港用稅收，臺灣也用稅收，我們完全可以用更加市場化的辦法來解決我們現在的問題。不至于非得像我們的政府那樣政策一出八年不出辦公室，然后說我們不得已而為則，不好的政策不表示我們的行業不好，不好的政策也不表示我們行業未來沒有發展。